在这样持续高压的市场形势下，再不救，民营房企或许会团灭

5月27日下午4点，上交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家民营房企，组织了一场投资者路演。

5家房企嘉宾们的财务负责人参与了这场会议，参与对接的金融机构包括了中金公司、中信建投、中信证券、国泰君安和申港证券等公司。

面对前来对接的金融机构们，5家房企负责人介绍了当前的难题，分析了目前遇到的挑战，表示将用实际行动为市场传递信心。

上交所牵头这次路演的重要目的在于，为这5家民营房企们发行新债增强信用保障，为房企债券发行人与投资人提供双向交流的机会。

值得注意的是，此次5家房企均属于首批启动信用保护工具融资的企业。

 

 

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5家试点房企，仅剩旭辉还未发债

在路演会上，多数房企CFO 纷纷表达了监管机构对发债提供增信保障的感谢。

作为规模最大的民营房企，碧桂园集团总裁莫斌说道，“过去一年，房地产行业大浪淘沙，经历了较大的波动，如今在政策的支持下，特别是在上交所的支持下，我们感受到了深深的暖意。”

碧桂园在2018年之时，也吃过一次财务管理的亏。由于数次经营质量危机，碧桂园开始狠抓经营管理，降低负债率。最新的净负债率为45.4%，尽管属于三道红线中的“黄档企业”，但总体而言财务相对稳健。

目前，碧桂园、龙湖、美的置业均已成功实现发债。

最早一只债券“22龙湖03”于5月18日由龙湖发出，发行规模5亿元，票面利率区间为4%，期限为6年。

5月23日，碧桂园和美的置业同时发行公司债。

其中，碧桂园“22碧地01”规模为5亿元，票面利率为4.5%；美的置业“22美置01”规模为10亿元，票面利率为4.5%。

在碧桂园、龙湖、美的置业被监管部门“特赦”发债仅一周之后，近期，旭辉集团、新城控股也官宣加入“示范班”。

5月24日，新城控股也公布了2022年度第一期中期票据发行方案。债券注册金额为30亿元，本期发行金额上限为10亿元，发行期限为2+1年。

在路演会当天，唯一一个尚未发行新债券的旭辉控股，也明确对外释放了即将发债的消息。

旭辉控股CFO杨欣透露：“刚刚在银行间、交易所都有新的额度获取，旭辉会结合市场窗口，（落地）时间会很快。”

 

 

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“黄档”房企也能被选为试点发债？

被上交所选中的5家民营房企，在规模上分别是大型、中型、中小型企业的代表。能够成为示范房企，几家公司的销售能力自然是可圈可点。

克而瑞2021年房企销售榜显示，5家公司均是排名前30的民营房企，全口径销售额迈过2000亿元大关的有4家。

最高的碧桂园总销售额为7588.2亿元，最低的美的置业去年也实现了1379亿元的销售规模。

在“三道红线”方面，龙湖、旭辉集团、新城控股“三道红线”均达标，为绿档房企；而碧桂园、美的置业则各自踩中一条红线，属于黄档房企。

此次有黄档房企被选为示范，对于不少民营房企也传递出了积极的信号。

不过，在行业整体低迷之下，这5家公司也面临着压力。

对于房企的实际经营情况来说，对销售市场的提振效果不佳，这才是房企真正的担忧。

美的置业CFO林戈直言，“我们在开发端并不存在融资压力，现在最大的压力在销售端，销售端的回款，这是企业最核心的。现在整个环境变化，不可能靠融资来维持运营，最重要的还是靠去化回款。”

这也是很多房企面临的普遍市场情况。过去一段时间，国家统计局数据显示，1-4月，住宅销售额同比下降32.2%。

龙湖CFO赵轶也表示，“我们回款的速度还是可以保障，按揭额度充分，关键是签约的数量和消费者的信心。”

此外，截至2021年年底，虽然这几家房企的营业收入提升，但净利润方面只有龙湖实现了正向增长，其他四家房企都出现增收不增利的情况。

年报显示，近三年来，这5家房企的销售毛利率均在逐年下降，且2021年旭辉集团、碧桂园和美的置业的销售毛利率均已降至20%以下。

毛利率不断走低，主要的原因之一就是这两年的土地成本居高不下。

在5月27日的路演过程中，龙湖也表示，对未来的土地市场充满信心，土地成本将回归理性，预计土地市场在未来一长段时间都将具备较好机会。

 

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至少看到了自救的可能

进入2022年，虽然政策层面暖风不断，但市场信心不足，房企的融资情况依旧不算乐观。

华泰证券数据显示，2022年1-4月，房企境内债发行规模约1950亿元，同比下降43.17%，房企境外债发行规模约456亿元，同比大幅下挫68.52%。

2022年初至今，央国企背景房企发行的境内债规模占全部房企境内债总发行规模的93%。

从数据可以看出，民营房企现在基本躺平了。

而目前我国房地产行业，国企大概占了销售额4成，民企销售大概占了6成。在这样持续高压的市场形势下，再不救，民营房企或许会团灭。

而民营房企数量占整个市场的2/3左右，由此，房地产整个“牵一发而动全身”的庞大产业链陷入危机后，或将对经济造成严重的打击。

因此，今年以来，监管部门也推出了一系列政策措施，为拓宽民营企业债券融资渠道做支持。进入5月之后，多重利好也逐步落位。

5月16日，深交所第一单民营房企信用保护凭证业务发行。

5月17日，中国银行间市场交易商协会在座谈会上介绍“中债民企债券融资支持工具”机制，并就下一步加强民企债券融资服务工作举措进行研讨。

如今，上交所又为5家民营开发商举办投资者路演。

监管层的一系列支持动作，让民营房企看到了融资开闸的曙光。但对于部分房企来说，至少到目前为止，他们最困难的时刻仍未过去。

中信证券也分析表示，不应低估政策在融资侧支持的决心，但也不宜夸大政策在融资侧支持的影响。这类政策的意图是防范信用风险，不是扶持某些房地产公司发展。

不过，政策上对房企释放出来的回暖信号，也让很多民营房企尤其是债务缠身的房企们，看到了自救成功的可能。

最近一段时间以来，与此前多数房企直接宣布违约不同的是，大部分房企在债务到期前，频频对外发布寻求债务展期的信号。

最新的消息是，绿地控股于5月27日提出债务展期申请，并将分批卖掉3000亿的资产抵抗债务风险，融侨集团也在同日提出了债务展期的申请。

“预计全国主要城市的销售回暖在三季度可以看到，因为该给的政策应该都有了，接下来就是信心的修复”，旭辉控股CFO杨欣进一步提出建议，“4月份以来，在销售相对比较萎缩的情况下，如果预售监管资金能够合理科学地回归，应该能够帮助头部房企穿越周期。”

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